28. Februar 2018

Wir machen Lagen!

Peter Lehmann, CEO Swiss Prime Site Immobilien, will in den kommenden Jahren Projekte im Umfang von CHF 2.1 Mrd. realisieren. Ein Gespräch über Kunden- und Marktnähe, Innovationskraft, Verdichtungspotenziale, organisches Wachstum und sein wichtigstes Gut: das Know-how der Mitarbeitenden.
Peter Lehmann, in Ihrer neuen Funktion als CEO der Swiss Prime Site Immobilien AG leiten Sie eine der grössten Immobilienfirmen der Schweiz. Was unterscheidet Sie von den Mitbewerbern?
Unsere Grösse hat natürlich Vorteile: Durch unsere Börsennotierung haben wir einfacheren Zugang zu Kapital, was unsere Handlungsfähigkeit punkto Geschwindigkeit wie auch Volumen massiv verbessert. Für Anleger sind unsere Titel interessant, denn sie sind liquide.

Dann ist die Qualität unseres Portfolios überdurchschnittlich. Absolute Premiumlagen in der Schweiz sind immer gefragt. Die meisten unserer Mieter haben langfristige Verträge. Dies macht uns von Marktzyklen unabhängiger.
Unsere Innovationskraft ist meiner Meinung nach der grösste Vorteil. Wir bauen nicht einfach, sondern sind in der Lage, Gebäude für heutige und künftige Bedürfnisse unserer Mieter zu entwickeln. Auch bei der Umgestaltung und Neuentwicklung von Immobilien.

Wenn die Strategie der Investition in Premiumlagen weiterverfolgt werden soll, dann ist das angestrebte Wachstum wohl nur durch derzeit sehr teure Zukäufe machbar?
Das wäre aktuell so, wenn wir uns ausschliesslich auf dem freien Markt bedienen müssten. Unser Fokus liegt momentan klar auf Wachstum von innen heraus. Wir haben genügend Areale mit grossen Reserven, die wir weiterentwickeln werden. Dadurch haben wir keinen Druck, zu verzerrten Preisen einkaufen zu müssen. Wir sind bereit, uns im nächsten Marktzyklus mit weiteren Arealen zu verstärken.

Sie haben auch 2017 Zukäufe getätigt. Was gab den Ausschlag bei den Objekten?
Neben dem Preis ist die Standortqualität und das damit verbundene Potenzial entscheidend. Damit wir ein langfristig erfolgreiches Projekt realisieren können, achten wir vor allem auf gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Die Makro- und die Mikroumgebung sind ebenfalls essenzielle Faktoren. Wir konnten dieses Jahr zwei sehr gute Transaktionen abschliessen. In Winterthur haben wir die Chance genutzt, die Gebäude rund um unsere Immobilie «Roter Turm» zu kaufen und damit nun ein in sich geschlossenes Areal zu verwirklichen. Dadurch gewinnen wir viele Synergien. In Genf konnten wir uns beim bedeutenden Entwicklungsprojekt «Esplanade de Pont-Rouge» als First Mover positionieren.

Aber Ihr Hauptfokus liegt auf dem bestehenden Portfolio?
Wir werden immer das eine tun und das andere nicht lassen. Bezüglich des bestehenden Portfolios haben wir je nach Areal beträchtliche Entwicklungsreserven für Ausbau oder grosses Potenzial für Verdichtung. Dadurch ist es uns möglich, organisch zu wachsen. Hinzu kommt, dass durch den Ausbau Areale noch attraktiver werden und Wertsteigerungen erfahren. Wir haben das Knowhow, Lagen zu machen, wir müssen sie nicht zwingend kaufen. Das hat direkt zur Folge, dass unsere Profitabilität steigt. Entwicklungsprojekte sind wesentlich rentabler als Zukäufe. Zudem ist es uns möglich, unseren Anspruch an Nachhaltigkeit und Innovation von Anfang an durchzusetzen. Bei Zukäufen ist es oft notwendig nachzubessern.

Projektentwicklung als Innovationstreiber. Woher nehmen Sie das Know-how?
Es ist nicht so, dass wir die benötigten Fachleute einfach so auf dem freien Markt rekrutieren können oder dass es entsprechende Angebote als Dienstleistung gibt. Arealentwicklung auf diesem Niveau ist eine Kompetenz, die wir inhouse entwickelt haben und weiter vorantreiben werden. Wir entscheiden uns für die besten Kandidaten und integrieren sie in unsere Teams. So können wir unseren wachsenden Bedarf decken.

Was wir im Stücki, bei YOND oder im NZZ-Areal an Innovationen eingebracht haben, ist Teil unserer Kernkompetenz. Diese werden wir in Zukunft aus eigener Kraft noch massiv ausbauen.

Welche Einflussfaktoren werden die weitere Entwicklung im Markt prägen?
Auch wenn sich die Politik damit im Moment noch schwer tut: Verdichtung ist in der Schweiz der einzige Weg, um der stetig steigenden Nachfrage nach Raum gerecht zu werden, ohne den Rest des Landes zu zersiedeln. In unseren Ballungszentren ist nur beschränkt Platz vorhanden. Verdichtet ist noch nicht viel, doch dieser Prozess wird nach und nach einsetzen: Aktuell werden viele Wohnhochhäuser gebaut. Die Nachfrage nach dieser Wohnform ist gross. Wir haben einige Verdichtungsbeispiele im Portfolio, die von Bevölkerung und Politik sehr positiv aufgenommen worden sind.

Einen starken Einfluss auf die Entwicklung unserer Projekte haben zudem Trends wie Bevölkerungswachstum durch Immigration, die allgemeine Zunahme der Mobilität und die Wichtigkeit des öffentlichen Verkehrs. Weitere Ansprüche entstehen durch den demografischen Wandel, den stetigen Ausbau des Gesundheitswesens und die Veränderungen in der Industrie. Gerade durch diese Transformation der Wirtschaft ist nichts mehr so, wie es einmal war. Die Anforderungen der sogenannten Industrie 4.0 unterscheiden sich völlig von den Ansprüchen an eine «normale» Immobilie. Was diese Anforderungen genau beinhalten, können uns aber nicht mal die Firmen selbst sagen. Darum haben wir Lösungen entwickelt, die vor allem auf Flexibilität und Entwicklungsfähigkeit ausgelegt sind.

Zu den wichtigsten Standorten im Portfolio, den Städten. Im Immobilienmarkt spricht man salopp von der Handorgel: rein in die Stadt, raus aus der Stadt. Und dann wieder zurück …
Ja, ein Bild, das immer wieder gerne verwendet wird. Doch so simpel ist es nicht. Diese Bewegungen sind branchenabhängig. Während der Detailhandel nach jahrelangem Wachstum in der Agglomeration und auf der berühmten grünen Wiese wieder zurück in die Innenstädte drängt, gingen die Banken in den letzten Jahren genau den anderen Weg. Doch auch dieser Trend ist schon fast wieder zu Ende. Denn um gute Mitarbeitende zu bekommen, brauchen Firmen und Behörden Premiumlagen in der Innenstadt. Menschen sind soziale Wesen und darum gerne in lebenswerten Städten. Manche Tendenzen scheinen allerdings paradox zu sein: So will man das Land in die Städte tragen, mit Parks, Velowegen und Verkehrsberuhigung. Gleichzeitig will man die Stadt aufs Land verschieben, wo dann in jeder Gemeinde eine vollständige Infrastruktur erwartet wird. In diesem Spannungsfeld liegt viel Potenzial für uns. Denn mit unseren Objekten können wir dazu beitragen, die Städte und die Agglomerationsgürtel drum herum attraktiver zu gestalten und Lebensräume aufzuwerten.

Sie wollen in den kommenden Jahren Projekte mit einem Investitionsvolumen von CHF 2.1 Mrd. realisieren. Wie gehen Sie mit den damit verbundenen Risiken um?
Wir sind in den gestarteten Projekten bereits gut unterwegs. Das ist wichtig und gibt uns grosse Stabilität. Neben der Planung und der Realisierung ist auch die Finanzierung gesichert. Diese Faktoren haben wir im Griff. Das Wichtigste ist aber, dass wir weiterhin ganz nahe am Markt und bei den Kunden bleiben. Entwicklungen finden bei uns für und mit den Kunden statt.

Meine tiefste Überzeugung ist, dass wir Unternehmer sind und auch so handeln müssen. Nicht nur unsere Kunden leben in dieser «neuen Welt», auch wir tun es. Eben haben wir von der Industrie 4.0, Megatrends, Innovationen und Wissensarbeitern gesprochen. Wir können nicht einfach jahrelang warten, bis 50% eines Projekts vorvermietet sind, und dann mit dem Bau beginnen. Wenn wir von einem Projekt überzeugt sind, dann setzen wir es um. Mit unserem Know-how und der Marktnachfrage schaffen wir die entsprechenden Angebote. Das haben wir gerade wieder am Beispiel des «Espace Tourbillon» gesehen. Unser Angebot dort wurde sehr gut aufgenommen. Agieren gekoppelt mit einem intelligenten Risikomanagement gibt uns den Vorsprung am Markt.

Eigentlich sprechen Sie immer darüber, die besten Lagen langfristig im Portfolio zu behalten. Nun haben Sie einen Teil des Projekts «Espace Tourbillon» in Genf verkauft. Weshalb?
Der Teilverkauf war ein strategisch richtiger und wichtiger Entscheid. Den Erlös daraus werden wir mit der Investition in «Pont-Rouge» bestmöglich reinvestieren. Zudem haben wir mit der Hans-Wilsdorf-Stiftung einen für das Projekt «Espace Tourbillon» besonders wichtigen Eigentümer gefunden. Er ist vergleichbar mit einem attraktiven Ankermieter und wertet das gesamte Areal massiv auf.

Swiss Prime Site Immobilien ist nicht nur der grösste, sondern auch der aktivste Marktteilnehmer und produziert jedes Jahr grosse neue Flächen. Wie schaffen Sie es, die Leerstandsquote laufend zu senken?
Wir produzieren nicht einfach Flächen und vermarkten sie. Wir sind der führende Schweizer Projektentwickler und haben ein tiefgreifendes Verständnis vom Markt, von unseren Kunden und ihren Bedürfnissen. Auf dieser Basis entwickeln wir innovative und massgeschneiderte Lösungen, antizipieren die Bedürfnisse und nutzen bestehende Flächen um. «Out of the box»-Denken und Innovationsmanagement sind bei uns Kerngeschäft, nicht Schlagworte. Dazu kommen unsere finanziellen Mittel, die uns Raum geben, unsere Ideen umzusetzen. Und dies, ohne dass wir erst andere Partner überzeugen und mit ins Boot holen müssen. Das macht uns zu viel mehr als nur zu einer klassischen Immobilienfirma.

Wie sieht es mit der Ausdehnung des Portfolios auf Premiumlagen im Ausland aus?
Swiss Prime Site Immobilien fokussiert auf den Heimmarkt. Wo Schweiz draufsteht, soll auch weiterhin Schweiz drin sein!
StoriesSwiss Prime Site ImmobilienPeter Lehmann
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